شهرهای شمالی کشور به دلیل آب و هوای مناسب، تفریحات دریایی، فضای سبز و عوامل دیگر از گذشته تا به امروز طرفدارهای بسیار زیادی داشته است. به طوری که بسیاری از افراد خرید ویلا در شمال کشور را اولویت زندگی خود بعد از خرید خانه قرار می‌دهند.

خرید ویلا در شهرهای شمالی به دلیل موقعیت مکانی و جغرافیایی که دارد، مورد کلاهبرداری های زیادی قرار می‌گیرد. اگر تصمیم به خرید ویلا در شمال را دارید تا انتهای این مطلب همراه ما باشید تا با انوع روش های کلاهبرداری در زمان خرید ویلا آشنا شوید و از بروز مشکلات جدی و ضرر و زیان مالی جلوگیری کنید.

اگر شما هم تمایل به خرید خانه و یا سرمایه گذاری در بازار مسکن را دارید، در ادامه این مطلب همراه ما باشید تا با انواع ‌روش‌های خرید ملک در ایران آشنا شوید. آشنایی با این موارد به شما کمک تا بهترین روش برای خرید خانه را انتخاب کنید. و دچار مشکل و یا سردرگمی در زمان خرید آپارتمان نشوید.

روش اول ( وام مسکن )
در این شکل، بانک‌ها به شرط اینکه ملک در رهن بانک می‌باشد، پس از مدتی که سپرده‌ای در اختیار بانک باشد، به خریدار وام اهدا می‌کنند و ملک به عنوان ضمانت در رهن بانک تا باز پس دادن تمامی اقساط، باقی می‌ماند. در ایران بانک‌هایی مانند بانک مسکن و بانک پارسیان به این شکل عمل می‌کنند. البته وام مسکن را می‌توان از کانال‌های مختلف تهیه کرد حتی برخی از بنگاه‌ها، وام مسکن را به فروش می‌گذارند که برای نمونه یک وام ۱۵ میلیونی را می‌توان با ۱۸ میلیون خریداری نمود.

روش دوم (اجاره به شرط تملیک)
در این حالت، ملک و ساختمانی به خریدار تا مدتی که صاحب ملک شود، اجاره داده می‌شود، البته اجاره‌ای که بیش از اندازه و مقدار معمولی است، به شرط آن که پس از مدتی خریدار صاحب ملک شود. برخی از ادارات و سازمان‌های دولتی و غیردولتی از چنین سیاستی برای خانه‌دار شدن کارکنان خود استفاده می‌کنند حتی در این شرایط از حقوق کارکنان نیز بیش از اندازه کسر می‌کنند تا ملک پس از مدتی به تملک فرد درآید.
 
روش سوم (خرید اقساطی)
این شکل تهیه و خرید ملک نیز گاهی دیده می‌شود در این حالت ملک یا ساختمان یا آپارتمانی به صورت اقساط پله‌ای یا غیرپله‌ای به افراد فروخته می‌شود معمولاً انبوه سازان از این سیاست استفاده می‌کنند برای نمونه آپارتمان‌های برج تهران (۵۶ طبقه) به این شکل به فروش می‌رسد.
 
روش چهارم (خرید مشارکتی)
برخی از افراد و سازمان‌ها با تشکیل گروه‌هایی به صورت مشارکتی ملک یا زمینی را خریداری نموده و پس از ساخت و بهره‌برداری بین خود تقسیم می‌کنند. معمولا در تهران کسانی که زمینی داشته باشند با سازندگان وارد معامله شده و در قبال هزینه ساخت مالک برخی از واحد‌های ساخته شده می‌شوند.
 
وب سایت‌های درج آگهی، به شما کمک می‌کند تا سریع‌تر  به خانه‌ی ایده‌آل خود برسید
در سال‌های اخیر دنیای تکنولوژی و اینترنت رشد قابل توجه‌ای داشته وعده‌ی بسیار زیادی از مردم را وابسته‌ی خود کرده است. به طوری که برخی از مردم جهت رفع نیازهای روزمره خود به دریافت خدمات از طریق سامانه‌های آنلاین و اپلیکیشن‌ها عادت کرده‌اند.
 فعالیت‌های مرسوم مانند حمل و نقل در شهر، خرید کالا، سفارش آنلاین غذا از رستوران‌ها، دریافت خدمات بانکی و ... از جمله فعالیت‌هایی است که توانسته تا حد بسیار زیادی در بین مردم رواج پیدا کند. علاوه بر این موارد، بازار مسکن هم مدتی است که به جمع کسب و کارهای اینترنتی پیوسته است.
 
در زمینه‌ی وب سایت‌های درج آگهی املاک با دو نوع وب سایت مواجه هستیم. وب سایت‌های درج آگهی املاک عمومی و وب سایت‌های درج آگهی املاک تخصصی. همان طور که از نام این وب سایت‌های مشخص است، وب سایت‌های درج آگهی املاک عمومی، وب سایت‌هایی هستند که علاوه بر درج آگهی‌های متفرقه، آگهی‌های ملک هم منتشر می‌کنند. اما در وب سایت‌های تخصصی این امکان برای کاربران وجود ندارد! و آن‌ها فقط می‌توانند آگهی‌های ملکی را به صورت تخصصی منتشر کنند.

۴ راهنمای موثر برای مشاوران املاک حرفه‌ای در ایران

۱.مشتری خود را بشناسید.

۲. مسئولیت های خود را به عنوان یک مشاور املاک حرفه‌ای بدانید.

۳. مهارت‌های مشتری مداری خود را افزایش دهید.

۴. از خدمات وب سایت شابش برای تبلیغات و درج آگهی استفاده کنید و بهترین تجربه خرید خانه را برای مشتریان به ارمغان بیاورید.

مشتری خود را بشناسید

یک مشاور املاک حرفه‌ای در مرحله‌ی اول باید این توانایی را داشته باشد که بتواند مشتری را به خوبی درک کند و با خواسته و سلیقه‌ مشتری آشنا شود. برای رسیدن به این درک در ابتدا باید مشتری را شناسایی کنید. اجازه بدید تا مشتری کامل نظر و پیشنهاد خود را با شما مطرح کند و بعد شروع به پرسیدن سوال کنید.

این نکته را به خاطر داشته باشید اگر قصد ارتباط موثر و مفید با مشتری دارید، باید شنونده خوبی باشید. و بعد از گوش دادن و درک از خواسته مشتری، شروع به پرسیدن کنید. سوال پرسیدن می تواند هم باعث ارتباط گیری موثر شما و مشتری شود و هم می تواند شما را به درک درستی از خواسته های مشتری برساند.

مسئولیت‌های خود را به عنوان یک مشاور املاک حرفه‌ای درک کنید

یکی از فاکتور‌های مهم در موفقیت یک مشاور املاک حرفه‌ای در ایران، درک درست از مسئولیت های خود به عنوان مشاور املاک است.مشتریان معمولا از کسانی خرید می کنند که به آن‌ها اطمینان دارند. سعی کنید در ایجاد اعتماد مشتری نقش پر رنگی داشته باشید و برای برقراری رابطه بهتر، اعتماد مشتری را جذب کنید.

۴ راهکار مهم که باعث ایجاد اعتماد سازی بین شما و مشتری می‌شود

• ارتباط گیری
• قابل اعتماد بودن
• صداقت داشتن
• دانش کافی

مهارت های مشتری مداری خود را افزایش دهید

ایجاد و پرورش یک رابطه و مهم تر از آن ایجاد یک ارتباط انسانی در موفقیت یک مشاور املاک در ایران تاثیر بسیار زیادی دارد. تقریبا تمام کسانی که در این صنف فعالیت کرده‌اند به این موضوع ایمان دارند که ایجاد ارتباط انسانی امری بسیار هوشمندانه است. ایجاد یک ارتباط موثر، یکی از مهم ترین مهارت ها در زمینه‌ی مشتری مداری است. ایجاد چنین ارتباطی نیاز به مهارت، صبر و تلاش بسیار زیاد دارد. خصوصیات رفتاری که به ایجاد این ارتباط کمک می کند: فروتنی، اعتبار، صداقت، انتقاد پذیری.

با این حال ایجاد ارتباط به تنهایی برای فروش کافی نیست. یک مشتری شاید کلید آپارتمان خالی را در اختیار شما بگذارد، اما منظور از اعتماد کافی به شما، اعتماد جهت خرید آپارتمان است. که باید به اعتبار شما و قابلیت شما در نحوه کار متقاعد شود.

همان طور که در موارد بالا هم اشاره کردیم هر چقدر سوالات بیشتری از مشتری بپرسید، اطلاعات بیشتری هم دریافت می کنید و می توانید ارتباط قوی تری با مشتری ایجاد کنید. پس مهارت سوال پرسیدن را در خود افزایش دهید. اما دقت کنید که سوالات شما از حریم خصوصی مشتری عبور نکند و در چارچوب صحیح و درستی باشد. برای مثال هرگز این سوالات را از مشتری نپرسید:

آیا برای خرید این ملک، ملکی را فروختید؟

آیا پول کافی و نقد برای خرید خانه دارید؟

برای خرید این ملک، چه مقدار وام گرفتید؟

پیگیر و پشتیبان خوبی برای مشتریان باشید

وقتی شما به عنوان یک مشاور املاک خدمات پشتیبانی فوق العاده‌ای به مشتریان خود ارائه می دهید، هم اعتماد مشتری را جلب می کنید و هم وفاداری آن مشتری را به دست می ‌آورید. این نکته را فراموش نکنید که مشتری های ناراضی همیشه به مشاورانی که از خدمات آن‌ها راضی بودند بر می گردند و آن مشاور را به خانواده و یا دوستان خود جهت خرید و یا اجاره آپارتمان معرفی می کنند.

نحوه پاسخگویی

برای اینکه به درک درستی از نحوه پاسخگویی به مشتری برسید به این گفتگو دقت کنید:

مشتری: سلام روز بخیر

مشاور املاک: سلام. وقت بخیر من نوید نصرتی هستم مشاور منطقه. چه کمکی از من ساخته است؟

مشتری:من به دنبال اجاره آپارتمان در تهران، در منطقه تجریش هستم شما می تونید به من کمک کنید؟

مشاور املاک: بله بسیار هم عالی. لطفا انتظاراتی که از خونه‌ی مد نظرتون دارید رو بفرمایید.

مشتری: حتما دو خوابه باشه و بالای ۸۰ متر باشه.

مشاور املاک: شمالی و یا جنوبی بودن ساختمون هم مهمه ؟ آیا درخواست پارکینگ و یا انباری هم دارید؟

در این مکالمه مشتری فقط تعداد اتاق خواب و متراژ خونه‌ای که مد نظر داشت رو بیان کرد. اما مشاور املاک به صورت حرفه‌ای عمل کرد و سوالات بیشتری از مشتری پرسید.

قطعا یک آپارتمان دو خوابه و متراژ بالای ۸۰ متر، تنها خواسته های یک مشتری از ملک نیست! و این هنر مشاور املاک است که باید با ارتباط گیری صحیح و درست به درک و نیازهای مشتری دست یابد.

برآورده کردن انتظارات:

با درک درست از انتظارات مشتری و همراه با ارائه خدمات عالی، می توانید خواسته های مشتری را بر طرف کنید. همیشه در اسرع وقت با مشتری تماس بگیرید. قرارهای خود را مدیریت کنید و بعد از هر بازدید نظر مشتری را بپرسید.

خدمات بیشتر از انتظارات:

مشتری خود را با توجه به تمام جزئیات و نیازشان تحت تاثیر قرار دهید. بعد از انجام معامله با پیگیری مشتری و مطمئن شدن از رضایت آن ارتباط خود را با مشتری برای آینده و یا معرفی مشتری‌های جدید نگهدارید. وقتی شما ارتباط خوبی با مشتری برقرار کردید از او بخواهید اگر دوست و یا آشنایی دارد که دنبال خرید و یا اجاره خانه است، به شما معرفی کند. مطمئن باشید که اگر به درستی کار خود را انجام داده باشید، قطعا مشتریان شما را به دوستان و آشنایان خود معرفی می کنند.

جالبه این نکته رو بدونید که: ۷۴٪ از مشتریان یک مشاوری را انتخاب می کنند که از قبل رابطه خوبی با هم داشته اند. و یا از طرف یک فرد قابل اعتماد معرفی شده‌اند.

از خدمات سایت شابش استفاده کنید

برای درج آگهی خرید آپارتمان در تهران و یا سایر شهرهای ایران، و همچنین درج آگهی اجاره آپارتمان می توانید از وب سایت تخصصی درج آگهی املاک شابش استفاده کنید. با عضویت در شابش و داشتن یک پروفایل حرفه‌ای مشتریان خیلی سریع و راحت با رزرمه کاری شما‌ آشنا می ‌شوند و با دیدن آگهی های با کیفیت خیلی سریع تر به شما اعتماد می کنند.

نتیجه:

یکی از مشاغل پر درآمد در دنیا، شغل مشاور املاک است. برای رسیدن به موفقیت در این شغل باید همواره در تلاش بود و یادگیری تکنیک های جدید و فنون مذاکره را در اولویت قرار داد. دو رکن اصلی برای رسیدن به موفقیت در این شغل، مشتری مداری و پیگیری بالاست. می توانید برای بازخورد بهتر، ایجاد زنگ خور باکیفیت و تبلیغات موثر از وب سایت شابش استفاده کنید.

صاحبخانه شدن، یکی از مهم ترین خواسته‌های بیشتر افراد در کشورهای در حال توسعه است. بسیاری از خانوارها حاضرند که از زمینه‌های دیگر چشم پوشی کنند تا توان، خرید خانه را داشته باشند.

تامین مالی مسکن در ایران عمدتا به پس انداز سالیان گذشته خانوارها و تا حدودی به بازار پول و بانک اتکا دارد. یکی از مهم ترین مشکلات و چالش‌ها در بخش اقتصادی، تامین مالی مسکن است. که در ادامه این مطلب به ۵ چالش نظام تامین مالی مسکن در ایران پرداخته می‌شود.

معرفی چالش های نظام تامین مالی مسکن در ایران

· انعطاف اندک نظام بانکی

· سهم محدود اعتبارات بانکی

· ناکارآیی سیاست‌های مالیاتی

· نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی

· مقیاس کوچک پروژه‌های ساخت مسکن

انعطاف اندک نظام بانکی

نظام بانکی مسکن با محدودیت‌هایی مواجه است که باعث کاهش قدرت عمل آن می گردد. یکی از محدودیت‌های سیستم تامین مالی مسکن در ایران، موضوع انعطاف اندک نرخ تسهیلات است. بخشی از این محدودیت به ماهیت عقود اسلامی به‌ویژه عقد فروش اقساطی که عمدتا برای خرید واحدهای مسکونی مورد استفاده قرار می گیرد بر می گردد و بخشی نیز ناشی از مقررات اجرایی مربوط به این نوع قراردادهاست که برای سال‌های متمادی بر سیستم تامین مالی مسکن، حاکم است.

در ساده‌ترین حالت، نرخ بهره اسمی، از نرخ بازگشت سرمایه و همچنین نرخ تورم، تاثیر می‌پذیرد.نرخ بازده سرمایه در کشورهای مختلف، تفاوت قابل توجهی با یکدیگر ندارند. بنابراین عامل اصلی در تفاوت نرخ بهره اسمی کشورهای مختلف، نرخ تورم عمومی است.

نرخ بهره واقعی منفی، باعث ناکارآمدی بازار رهن و  اجاره آپارتمان و همچنین سایر ابزارهای مالی، همچون صکوک، اوراق مشارکت و لیزینگ می‌شود. در نتیجه بانک‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نمی‌توانند به منابع مالی پایدار و کم‌ریسک دسترسی داشته باشند.

همچنین در شرایطی که نرخ بهره‌واقعی، پرنوسان و عمدتا منفی باشد سپرده‌گذاری‌های بلند مدت، کاهش می‌یابد و بانک‌ها باید از منابع مالی کوتاه‌مدت استفاده کنند.

سهم محدود اعتبارات بانکی

نگاهی به سهم و مقدار تسهیلات پرداختی به بخش‌های مختلف اقتصادی، حاکی از وضعیت نامناسب بخش مسکن در این خصوص است. ضمن این که روند چند سال اخیر، حاکی از نزول پیوسته سهم مسکن است؛به گونه‌ای که سهم تسهیلات پرداختی بخش مسکن از کل تسهیلات از ۱۷ درصد در سال ۱۳۹۰ به حدود ۱۰ درصد در سال ۱۳۹۴ رسیده است؛ این در حالی است که بخش مسکن به دلایلی چون ارتباط گسترده پیشین با سایر بخش‌های اقتصادی، جمعیت جوان متقاضای مسکن، اشتغال‌زایی و ... از استحقاق به مراتب بالاتری برای بهره‌مندی از تسهیلات بانکی، برخوردار است.

ناکارآیی سیاست‌های مالیاتی

سیاست های مالیاتی بخش مسکن، ابزارمالی دولت برای تعدیل نوسانات این بخش، کسب درآمد و توزیع بهینه ثروت است. عوامل متنوعی چون وجود راه‌های فرار مالیاتی، نرخ‌های بی‌اثر و نامتناسب، پایه های مالیاتی غیرهدفمند و ...، موثر و اقتصادی بودن ابزار مالیات در بخش مسکن را دچار ابهام می‌سازد. ضمن اینکه بسیاری از انوع عوارض شهرداری از جمله عوارض نوسازی و عوارض مازاد تراکم که به صورت ضمنی در طبقه‌بندی مالیات های بخش مسکن قرار می گیرند، نقش موثری در سیاست‌گذاری این بازار ندارند.

نسبت پایین مبلغ تسهیلات به ارزش واحد مسکونی

از دیگر مشخصه‌های سیستم تامین مالی ایران، پایین بودن نسبت مبلغ وام به ارزش واحد مسکونی است. این در حالی است که در بسیاری از کشورهای توسعه یافته، سهم بالایی از قیمت مسکن، از محل وام بانکی تامین می شود و خرید خانه، عملا از محل درآمد ( پس انداز )های آتی و نه پس انداز گذشته خانوار صورت می پذیرد. در ایران به دلایل گوناگون، از جمله عدم توسعه بازار رهن و همچنین وجود برخی نگرانی ها درباره افزایش وام خرید آپارتمان، سهم بسیار کمی از ارزش مسکن، به وسیله وام خرید مسکن تامین مالی می شود و خانوارها مجبورند بخش عمده‌ای از ارزش مسکن مورد نیاز خود را از طریق پس‌اندازهای گذشته و بازارهای غیر رسمی، تامین مالی کنند.نسبت اندک LTV موجب از بین رفتن اصلی‌ترین کارکرد نظام تأمین مالی مسکن (یعنی کمک به تبدیل تقاضای بالقوه خرید مسکن به تقاضای بالفعل) می‌شود.

مقیاس کوچک پروژه‌های ساخت مسکن

برای عملیاتی کردن بخش از ابزارهای تامین مالی در بخش مسکن ( از جمله سرمایه‌گذاری خارجی، صندوق زمین و ساختمان، صندوق املاک و مستغلات، اوراق مشارکت و ...)، با توجه به بالا بودن هزینه‌های ثابت راه‌اندازی این ابزارها، پروژه های ساختمانی باید با مقیاس بزرگ تعریف شوند. این در حالی است که بخش قابل توجهی از پروژه‌های مسکونی در ایران، مقیاس خرد دارند.

نتیجه:

تامین مالی مسکن در ایران، عمدتا به پس‌انداز سالیان گذشته خانوارها و تا حدودی به بازار پول و بانک اتکا دارد. تسهیلات بانک های مذکور به بخش مسکن، عمدتا در قالب عقود جعاله و فروش اقساطی و با بازپرداخت کوتاه مدت و با نرخ های فراتر از بانک های دولتی پرداخت شده است.

اگر قصد فروش، خرید و یا اجاره آپارتمان در تهران و سایر شهرهای ایران را دارید، به وب سایت شابش مراجعه کنید و با مشاهده‌ آگهی‌های با کیفیت و ارتباط با مشاورین معتبر هوشمندانه ملک ایده‌آل خود را پیدا کنید.

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور اخذ مالیات از خانه‌های خالی را عاملی برای افزایش عرضه به بازار اجاره مسکن عنوان کرد.

قانون مجلس یازدهم در خصوص اخذ مالیات از خانه‌های خالی منجر به بهبود وضعیت بازار اجاره مسکن شده است.

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور با تایید گزارش وزارت راه و شهرسازی درباره افزایش ۳۰ درصدی عرضه خانه‌های خالی طی چند مدت اخیر گفت: این مسئله منجر به ایجاد آرامش در بازار اجاره بها شده است.

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور اخذ مالیات از خانه‌های خالی را عاملی برای افزایش عرضه به بازار اجاره مسکن عنوان کرد.

وی با اشاره به اینکه قانون مالیات بر خانه‌های خالی، پیش‌تر نیز به تصویب رسیده بود گفت:، اما این قانون به دلیل چالش‌ها و برخی مشکلات در اجرا موفق نبود، اما با اصلاحات صورت گرفته شاهد بازگشت آرامش به بازار اجاره هستیم.

رئیس اتحادیه املاک با بیان اینکه افزایش عرضه خانه‌های خالی منجر به تعدیل قیمت‌ها در بازار اجاره نیز می‌شود افزود: به همین دلیل این اقدام از این منظر نیز بر بازار اجاره‌بها موثر بوده است.

قلی خسروی در بخش دیگری از اظهارات خود با اشاره به تبعیت نرخ اجاره از نرخ مسکن گفت: با کاهش نرخ مسکن پیش‌بینی می‌شود که سال آینده افزایش نرخ در این بازار نداشته باشیم.

وی با اشاره به نوسانات کاهشی نرخ دلار، کاهش قیمت‌ها در بازار خودرو و همچنین وضعیت بورس گفت: بازار مسکن نیز به تبع این شرایط تاثیرپذیر است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور اضافه کرد: جو روانی و کاهش انتظارات تورمی منجر به کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن شده است.

مطابق قانون اصلاح شده از سوی مجلس، هر واحد مسکونی واقع در تمامی شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت‌های مندرج در این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره می‌شود.

بر این اساس در سال اول معادل ۶ برابر مالیات متعلقه، در سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و در سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه اخذ می‌شود. همچنین واحد‌های نوساز پس از ۱۲ ماه و در طرح‌های انبوه‌سازی پس از ۱۸ ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی، مشمول مالیات مذکور می‌شوند.

کمیسیون تلفیق مجلس بر اخذ مالیات از خانه‌های لوکس در بودجه سال آینده نیز تاکید دارد که به گفته فعالان این بخش این مسئله نیز عاملی برای افزایش بیشتر عرضه خانه‌های خالی در ماه‌های آینده خواهد شد.

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور اخذ مالیات از خانه‌های خالی را عاملی برای افزایش عرضه به بازار اجاره مسکن عنوان کرد.

قانون مجلس یازدهم در خصوص اخذ مالیات از خانه‌های خالی منجر به بهبود وضعیت بازار اجاره مسکن شده است.

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور با تایید گزارش وزارت راه و شهرسازی درباره افزایش ۳۰ درصدی عرضه خانه‌های خالی طی چند مدت اخیر گفت: این مسئله منجر به ایجاد آرامش در بازار اجاره بها شده است.

مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور اخذ مالیات از خانه‌های خالی را عاملی برای افزایش عرضه به بازار اجاره مسکن عنوان کرد.

وی با اشاره به اینکه قانون مالیات بر خانه‌های خالی، پیش‌تر نیز به تصویب رسیده بود گفت:، اما این قانون به دلیل چالش‌ها و برخی مشکلات در اجرا موفق نبود، اما با اصلاحات صورت گرفته شاهد بازگشت آرامش به بازار اجاره هستیم.

رئیس اتحادیه املاک با بیان اینکه افزایش عرضه خانه‌های خالی منجر به تعدیل قیمت‌ها در بازار اجاره نیز می‌شود افزود: به همین دلیل این اقدام از این منظر نیز بر بازار اجاره‌بها موثر بوده است.

قلی خسروی در بخش دیگری از اظهارات خود با اشاره به تبعیت نرخ اجاره از نرخ مسکن گفت: با کاهش نرخ مسکن پیش‌بینی می‌شود که سال آینده افزایش نرخ در این بازار نداشته باشیم.

وی با اشاره به نوسانات کاهشی نرخ دلار، کاهش قیمت‌ها در بازار خودرو و همچنین وضعیت بورس گفت: بازار مسکن نیز به تبع این شرایط تاثیرپذیر است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور اضافه کرد: جو روانی و کاهش انتظارات تورمی منجر به کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن شده است.

مطابق قانون اصلاح شده از سوی مجلس، هر واحد مسکونی واقع در تمامی شهر‌های بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هر ماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت‌های مندرج در این قانون، ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره می‌شود.

بر این اساس در سال اول معادل ۶ برابر مالیات متعلقه، در سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و در سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه اخذ می‌شود. همچنین واحد‌های نوساز پس از ۱۲ ماه و در طرح‌های انبوه‌سازی پس از ۱۸ ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی، مشمول مالیات مذکور می‌شوند.

کمیسیون تلفیق مجلس بر اخذ مالیات از خانه‌های لوکس در بودجه سال آینده نیز تاکید دارد که به گفته فعالان این بخش این مسئله نیز عاملی برای افزایش بیشتر عرضه خانه‌های خالی در ماه‌های آینده خواهد شد.

فکر کنم شما هم با این جمله‌ موافق باشید که:

خرید ملک به انواع مختلف مانند: خرید آپارتمان، ویلا، زمین، ساختمان های اداری و یا تجاری به عنوان یکی از مهم ترین سرمایه گذاری های یک فرد در طول عمرش به حساب می آید.

بازارهای سرمایه گذاری زیادی از قبیل بورس، طلا، ارز، مسکن، بیت کوین و ... وجود دارند و تشخیص این که کدام یک بهترین بازار برای سرمایه گذاری است، کار دشواری می باشد. شما با یک سرمایه گذاری غلط می توانید بخشی و یا حتی کل سرمایه خود را از دست بدهید.

آیا تا به حال به این سوال فکر کردید که: چرا مسکن اینقدر مهم است و چرا بیشترین سرمایه گذاری در آن صورت می گیرد؟ در ادامه این مطلب که شاید ۵ دقیقه بیشتر زمان شما را نمی گیرد به ۹ دلیل مهمی که باعث می شود تا مسکن را به عنوان کم ریسک ترین و بهترین سرمایه گذاری انتخاب کنید اشاره خواهیم کرد.

۱ – مسکن، مهم ترین نیاز بشر پس از غذا و پوشک است.

۲ – بخش مسکن، ارتباط گسترده پیشین با سایر بخش های اقتصادی دارد.

۳ – رتبه اشتغال زایی بخش مسکن در ایجاد اشتغال مستقیم، رتبه چهارم و در ایجاد اشتغال غیر مستقیم، رتبه دوم است.

۴- مسکن کالایی بادوام، ناهمگن، سرمایه بر، تابع مکان، زمان بر و غیر قابل واردات است.

۵- سرمایه گذاری در بخش اجاره خانه.

۷- خرید خانه برای حفظ ارزش ریالی سرمایه در طولانی مدت.

۸- سرمایه گذاری در خرید ملک یکی از موارد کم خطر در زمینه‌ی سرمایه گذاری است.

۹- با خرید خانه و داشتن یک سرپناه امنیت روانی افراد حفظ می شود.

باید توجه داشت که مسکن، فقط کالایی مصرفی نیست بلکه دارای انگیزه های سرمایه‌ای نیز است.

در یک تقسیم بندی کلی می توان سمت تقاضای مسکن را به دو دسته تقاضای مصرفی ( واقعی ) و سرمایه‌ای تقسیم کرد.

برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد قیمت خرید خانه می توانید با مشاورین وب سایت شابش در تماس باشید.

نکته مهمی که باید در زمان سرمایه گذاری در بازار ملک به آن توجه کنید، شناخت کافی از تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه‌ای است. که در ادامه به تعریف هر یک از این موارد می پردازیم.

تقاضای مصرفی ( واقعی )

این نوع تقاضا در بازار مصرفی املاک صورت می پذیرد.متقاضیان مصرفیِ مسکن به افرادی گویند که هدف آنها تأمین سرپناه و محلی برای سکونت است؛ زیرا مسکن، یکی از ضروریات زندگی و کالایی فاقد جانشین است.

تقاضای مصرفی را می‌توان شامل مواردی چون استفاده شخصی خانوارهای تازه تشکیل شده، رفع بدمسکنی سرانه زیربنا و رفع تراکم نامناسب خانوار در واحد مسکونی، تعویض واحدهای مسکونی بی‌دوام و فرسوده و ... دانست. تقاضای مصرفی مسکن بر اساس نوع تصرف، به ملکی و استیجاری قابل تقسیم است. در مسکن ملکی، تقاضای مصرفی از طریق خرید مسکن و در مسکن استیجاری از طریق اجاره مسکن، تأمین می‌شود.

تقاضای سرمایه‌ای

این نوع تقاضا در بازار داراییِ املاک صورت می‌پذیرد. متقاضی سرمایه‌ای، با هدف بهره‌مندی از عایدی سرمایه ناشی از افزایش قیمت مسکن، اقدام به خرید واحد مسکونی می‌کند. باید اذعان داشت که آنچه تحولات بازار مسکن را متفاوت از تحولات سایر بخش‌ها می‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییرات قیمتی می‌شود، عمدتاً از تقاضای سرمایه‌ای مسکن نشأت می‌گیرد.

این تقاضا به دو نوع تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیرشخصی و تقاضای خرید مسکنِ سوداگرانه تقسیم می‌شود.

عرضه و تقاضای ملک

خواسته‌ها وقتی با قدرت خرید همراه باشند تبدیل به تقاضا می‌شوند. تقاضا توانایی رفع خواسته است. در چارچوب خواسته‌ها و منابعی معین، مردم ملک‌هایی را برمی‌گزینند که منافع و مزایای حاصله، رضایت‌شان را به حداکثر برساند.

برای نمونه، نیاز و تقاضای مؤثر تقاضای بالقوه یا نیاز به مسکن شامل سه دسته می‌شود: یکی نیاز خانوارهای تازه تشکیل شده، دوم نیاز برای جایگزینی خانه‌های مستهلک و تخریب شده و در نهایت، نیاز برای رفع بخشی از کمبود یا ارتقا و بهبود کیفی مسکن است. در مقابل، تقاضای مؤثر یا بالفعل، آن بخش از نیاز است که همراه با توان مالی تأمین مسکن، در بازار مسکن عرضه مناسب خود را می‌جوید. در بازار مسکن شهری ایران، حجم واقعی تقاضای بالقوه یا بالفعل، ناشناخته است.

عوامل مؤثر بر عرضه و تقاضا ملک

عوامل موثر در عرضه و تقاضای ملک را می‌توان به دو دسته متغیرهای درونی و عوامل بیرونی تقسیم کرد، رفتار مصرف‌کنندگان، نقدینگی و میزان جمعیت و تعداد خانوار و رشد آن‌ها، از مهم‌ترین  عوامل درونی تعیین کننده تقاضای ملک در میان‌مدت است. در مقابل تورم، وضعیت اجتماعی، فرهنگی، اقتصادی کشور، درآمد خانوار، دسترسی به وام مسکن و قیمت مسکن، از دیگر عواملی هستند که بر تقاضای ملک اثر گذارند.

با توجه به جذابیت سرمایه گذاری زیاد در مسکن پس چرا سرمایه گذاری در بازارهای غیر از مسکن صورت می گیرد؟

باید وقتی صحبت از سرمایه گذاری می کنیم به این نکته توجه داشته باشیم که علاوه بر بازدهی و ریسک، نکته دیگری که مورد توجه سرمایه‌گذاران می‌باشد، کیفیت و کمیت ورود و خروج از بازار است. لازمه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، قفل کردن مبلغ هنگفتی از نقدینگی در مقایسه با سایر بازارها است. به بیان دیگر اگر شخصی قصد سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را داشته باشد، باید حداقلی از سرمایه، در اختیار داشته باشد. این در حالی است که سرمایه‌گذاری در بازار سهام، بازار طلا یا بازار پول، با مبالغ بسیار اندک نیز امکان‌پذیر است؛ ضمن این که ورود و خروج در این بازارها می‌تواند با سرعت بالاتری نسبت به بازار مسکن صورت پذیرد.

مدیریت تقاضا در بازاریابی ملک و ساختمان

انواع تقاضا و شیوه برخورد مدیریت بازاریابی با آن به شرح زیر است:

تقاضای منفی: برای برخی از ساختمان‌ها و خانه‌ها افراد نه تنها تقاضا ندارند؛ بلکه در مورد آن موضع منفی می‌گیرند. در این مورد مدیر بازاریابی تبدیلی در آنان ایجاد تقاضا نماید. مانند ساختمان‌هایی که در بخش‌های زلزله‌خیز بنا می‌شوند و یا آپارتمان‌ها و برج‌های بلند برای کشورهای در حال توسعه که افراد مختلف نسبت به آن‌ها موضع می‌‌گیرند.

نبود تقاضا: گاهی برای برخی ساختمان‌ها به ویژه ساختمان‌ها و برج‌های جدید تقاضا وجود ندارد. مدیر بازاریابی با استفاده از بازاریابی ترغیبی باید برای این کالاها تقاضا ایجاد نماید.

تقاضای تنزلی: در این حالت تقاضا برای برخی از ساختمان‌ها و برج‌ها رفته‌رفته کاهش می‌‌یابد. مانند ساختمان‌هایی که در محدوده طرح ترافیک شهر بنا شده‌اند. وظیفه مدیریت بازاریابی این است که با استفاده از بازاریابی احیایی به احیاء و تجدید تقاضا  برای آن کالا اقدام نماید.

تقاضای بیش از حد: تقاضا برای برخی ملک‌ها و ساختمان‌ها بیش از حد مورد نظر است. مانند آپارتمان‌هایی با متراژ پایین، مدیر بازاریابی با استفاده از بازاریابی تضعیفی لازم است به کاه تقاضا اقدام نماید.

تقاضای فصلی: برای برخی واحدهای ساختمانی و ملک‌ها در فصل‌هایی خاص تقاضا وجود دارد و بقیه فصل‌ها تقاضایی مطرح نیست. مانند زمین‌ها و خانه‌هایی که در شمال کشور واقع هستند و در تابستان تقاضای بالایی وجود دارد. در این موارد مدیر بازاریابی با استفاده از بازاریابی

تعدیلی به توزیع تقاضا در فصل‌های مختلف می‌پردازد

روش های خرید و تهیه ملک در ایران

برخی از روش‌های خرید و تهیه ملک در ایران شامل موارد زیر می‌باشد:

·         تهیه ملک از طریق وام مسکن: در این شکل، بانک‌ها به شرط اینکه ملک در رهن بانک می‌باشد، پس از مدتی که سپرده‌ای در اختیار بانک باشد، به خریدار وام اهدا می‌کنند و ملک به عنوان ضمانت در رهن بانک تا باز پس دادن تمامی اقساط، باقی می‌ماند. در ایران بانک‌هایی مانند بانک مسکن و بانک پارسیان به این شکل عمل می‌کنند. البته وام مسکن را می‌توان از کانال‌های مختلف تهیه کرد حتی برخی از بنگاه‌ها، وام مسکن را به فروش می‌گذارند که برای نمونه یک وام 15 میلیونی را می‌توان با 18 میلیون خریداری نمود.

·         اجاره به شرط تملیک: در این حالت، ملک و ساختمانی به خریدار تا مدتی که صاحب ملک شود، اجاره داده می‌شود، البته اجاره‌ای که بیش از اندازه و مقدار معمولی است، به شرط آن که پس از مدتی خریدار صاحب ملک شود. برخی از ادارات و سازمان‌های دولتی و غیردولتی از چنین سیاستی برای خانه‌دار شدن کارکنان خود استفاده می‌کنند حتی در این شرایط از حقوق کارکنان نیز بیش از اندازه کسر می‌کنند تا ملک پس از مدتی به تملک فرد درآید.

·        خرید از انبوه‌سازان: انبوه‌سازان نیز یکی از منابع تهیه و خرید ملک به شما می‌روند. در این حالت املاک و ساختمان‌های ساخته شده توسط انبوه سازان به فروش گذاشته می‌شود. خریداران می‌توانند با هر شرایطی با انبوه سازان وارد معامله شوند. مانند خرید قسطی، پایاپای، خرید شبکه‌ای، خرید کلی، خرید جزئی، اجاره به شرط تملک و...

·         خرید به شکل تعاونی:  برخی از افراد شرکت‌ها و سازمان‌ها با تشکیل تعاونی‌های مسکن و اخذ مجوزهای لازم به صورت شرکت تعاونی مسکن شروع به خرید زمینی کرده و در آن زمین ساخت و ساز کرده و به اعضای خود واگذار می‌نمایند.

·         خرید 99 ساله: این طرح جدیدی است که به تازگی به بازار مسکن و ملک وارد شده است برای کسب اطلاعات از این طرح می‌توانید به سایت وزارت مسکن مراجعه نمایید. 

·         خرید املاک اوقافی: در این شکل افراد یا سازمان‌هایی خیر زمین‌هایی را در اختیار افراد برای خانه‌دار شدن آنها می‌گذارند و افراد با ساخت و ساز در این مناطق خانه‌دار شده و سکوت می‌گزینند. این نوع املاک دارای سند موقوفی است و زمان خرید و فروش نیز با این شرایط خرید و فروش می‌شوند.

·         خرید مشارکتی: برخی از افراد و سازمان‌ها با تشکیل گروه‌هایی به صورت مشارکتی ملک یا زمینی را خریداری نموده و پس از ساخت و بهره‌برداری بین خود تقسیم می‌کنند. معمولاً در تهران کسانی که زمینی داشته‌ باشند با سازندگان وارد معامله شده و در قبال هزینه ساخت مالک برخی از واحدهای ساخته شده می‌شوند.

نتیجه گیری :

انسان تا به چیزی نیاز نداشته باشد به طرف آن حرکت نمی‌کند. نیاز یکی از مفاهیم اساسی بازاریابی ملک و ساختمان است. این نیازها شامل نیازهای فیزیکی یا نیاز به غذا، پوشاک، امنیت، نیازهای اجتماعی و ... می‌باشد. نیاز به مسکن یا ملک یکی از اساسی‌ترین نیازهای هر انسانی است. اگر قصد یک سرمایه گذاری مطمئن و پرسود در بازار مسکن را دارید، باید با علم و دانش کافی اقدام به سرمایه گذاری کنید. در این زمینه تنها یک مشاور املاک حرفه‌ای می تواند به شما کمک کند و همراه شما باشد. برای بررسی آگهی های ملکی و انتخاب هوشمندانه مشاورین املاک می توانید از وب سایت شابش که در زمینه آگهی های املاک به صورت تخصصی فعالیت می کند کمک بگیرید.

اگر شما هم تجربه‌ای در زمینه‌ی سرمایه گذاری ملک داشته‌اید و یا مواردی را در جهت تکمیل کردن این مطلب می دانید لطفا آن را با ما و بقیه کاربران به اشتراک بگذارید.